一、制定《办法》的必要性
为了加强新建商品房预售资金的监督管理，有效维护购房人的合法权益，促进我县房地产业良性循环和健康发展，根据有关法律法规和《河南省住房和城乡建设厅中国人民银行郑州中心支行中国银行保险监督管理委员会河南监管局关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1 号）和《开封市人民政府办公室关于印发开封市新建商品房预售资金监管办法的通知》（汴政办〔2022〕57 号）文件精神要求，需要制定本办法。
二、起草过程
根据有关法律法规和2022年初下发的《河南省住房和城乡建设厅中国人民银行郑州中心支行中国银行保险监督管理委员会河南监管局关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1 号）的相关要求，2022年11月在兰考县房地产行业座谈会上广泛征求了在场人员的意见，并有效参考了其他市县的做法，初步制定了《办法》（拟定稿）。2022年底，开封市人民政府办公室下发了《开封市人民政府办公室关于印发开封市新建商品房预售资金监管办法的通知》（汴政办〔2022〕57 号），为《办法》的制定提供了纲领性依据。
三、内容解读
《办法》共31条，主要对重点监管资金的存入和支取、监管协议的签订及相关方的责任和义务等内容进行了规定。现就《办法》的主要内容说明如下：
第一条 本县行政区域内新建商品房预售资金的收取、使用和监督管理工作，适用本办法。
第二条 本办法所称的新建商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等款项。
第三条 本办法所称商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的费用总额。由项目工程建设费用（含建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、法定税费等费用）和不可预见费（工程建设费用的35%）组成。一般监管资金是指超出重点监管资金以外的预售资金。重点监管资金按以下办法计算:
项目重点监管资金=建设工程规划许可证批准面积×每平方米核定单价+不可预见费用（按35%核算)。
兰考县预售资金监管依照项目或者楼栋备案的套数对应的金额进行监管。后续监管标准由兰考县房地产主管部门依法制定并根据市场情况适时进行调整发布。
第五条 新建商品房预售资金监管，遵循专户专存、专款专用的原则，采取重点监管方式。监管账户收取的购房款属于重点监管资金的，应当专款专用，经批准后专项用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。对重点监管资金，在商品房项目完成不动产首次登记前，银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调
第六条新建商品房预售资金监管期限，自房地产开发项目取得商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记后终止。
第十三条 购房人应按《商品房买卖合同》约定的时间，将购房款直接存入监管账户。
(一)一次性付款购房的，购房人应将全部购房款直接存
入监管账户，监管银行在全部购房款入账后向购房人出具购房款全额存入监管账户凭证;
(二)按揭贷款购房的，购房人应将首付款直接存入监管账户，监管银行在首付款全部入账后向购房人出具首付款全额存入监管账户凭证。按揭贷款由按揭贷款办理银行或住房公积金管理中心直接划入相应的监管账户，监管银行在按揭贷款全部入账后向购房人出具按揭贷款全额存入监管账户凭证。
按揭贷款办理银行和住房公积金管理中心在收到首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。商品房预售资金应按照要求同步存入监管账户后，房地产开发企业方可办理商品房预售合同网签备案。
第十四条 房地产开发企业应当按照监管协议约定要求，向兰考县房地产主管部门提交重点监管资金用款申请。项目用款申请以项目施工进度作为编制依据，设置以下8个资金使用节点：
1.基础完工的，申请使用资金额度不得超过重点监管额度的30%；
2.主体结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的60%；
3.二次结构砌筑完工的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的70%；
4.外墙保温完工的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的75%；
5.门窗安装完工的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的80%；
6.竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的90%；
7.竣工备案的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的95%；
8.完成不动产首次登记的，终止监管，监管账户内余额全部转入企业一般账户。
10层以上的建筑增设一个主体施工至10层的资金使用节点，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的50%。
第十六条一般监管资金可以优先用于项目工程有关建设安装费用。
第十七条开发企业使用一般监管资金，需向监管银行部门提交《商品房预售资金使用申请表(一般监管资金拨付)》，监管部门应当及时提出用款意见，监管银行依据监管部门出具的用款意见后及时办理资金拨付手续。
第二十一条 房地产主管部门、人民银行以及银保监部门发现违法违规行为的，要及时进行处理。
（一）房地产开发企业存在未将预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等问题的，由房地产主管部门根据监管协议的约定，暂停项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，并责令限期改正。
（二）监管银行违反预售资金三方监管协议，未经房地产主管部门核实同意，擅自拨付预售资金的，由房地产主管部门、人民银行和银保监部门三方联合责令整改，监管银行负责追回款项，无法追回的由监管银行承担相应赔偿责任。监管银行违反本办法或监管协议规定的，不得再承接我县新建商品房预售资金监管业务。
（三）按揭贷款办理银行未按规定将个人住房贷款直接发放到对应监管账户的，由房地产主管部门、人民银行和银保监部门三方联合责令改正，无法改正的由按揭贷款办理银行依法承担相应赔偿责任。
（四）商品房建设项目的施工单位、监理单位提供虚假证明材料，帮助房地产开发企业超前超额支取预售资金的，依法承担相应赔偿责任。
第三十条 房地产开发企业信用等级评定为优秀良好等次的，在保障项目资金安全的情况下，提取比例可以适当上浮，房地产开发企业申请使用一般监管资金的，只需提供申请表。房地产开发企业因疫情、维稳风险等原因，确需非正常取用监管资金的，可申请提前支取预售监管资金；允许企业通过国有担保公司保函、银行保函等形式置换预售监管资金；监管部门填写预售监管资金支付审批表（见附件）并报县领导审批后，方可支取。预售资金监管账户可分楼栋解除，解除时兰考县房地产主管部门实时将解除信息函告兰考县住房公积金管理中心和银行，后续资金不再发放至监管账户。